"Maître, je viens de réceptionner ma maison, mais il y a encore beaucoup de réserves à lever", est-ce que les garanties légales ont commencé à courir ?
1. Qu'est-ce que la réception ?
La réception en droit de la construction est définie par l'article 1792-6 du Code civil comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit, à défaut, judiciairement, et est prononcée contradictoirement.
En matière de responsabilité des constructeurs, si avant la réception ils engagent leur responsabilité contractuelle en cas de désordres, après la réception ce sont les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale qui sont pour l’essentiel mobilisables (la garantie contractuelle conservant toutefois un rôle très résiduel).
Quelle responsabilité lorsque l’ouvrage est réceptionné avec réserves ?
En effet, si avant la réception c'est la responsabilité de droit commun qui s'applique, est-ce que la présence de réserves décale le départ des garanties légales jusqu'à ce que l'entreprise soit revenue sur site pour effectuer une ou plusieurs reprises / finitions ?
Cette question a été récemment soumise à l’appréciation du Conseil d’Etat qui, dans un arrêt rendu le 20 déc. 2024 (n° 475416) a commencé par rappeler les textes en jeu, à savoir :
- Selon l'article 1792-4-3 du code civil : " En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ".
- Selon l'article 2224 du même code : " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ". C'est le délai habituel en droit des contrats.
De la lecture combinée de ces deux articles, le Conseil d’Etat retient que « l'action du maître d'ouvrage tendant à la mise en jeu de la responsabilité des constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la date d'effet de la réception, que les travaux aient été réceptionnés » avec ou sans réserves.
2. Délai de la responsabilité contractuelle avant et après réception
Dans le même arrêt, le Conseil d’Etat a aussi rappelé que, s’agissant d’un ouvrage réceptionné, la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du code civil n’avait pas lieu de s’appliquer, que seule la prescription décennale instituée par l'article 1792-4-3 du code civil était applicable.
Il rappelle ainsi qu'avant réception le délai de prescription est de 5 ans à compter de la connaissance du désordre.
La responsabilité contractuelle des constructeurs passe ensuite à 10 après la réception de l'ouvrage.
Responsabilité, délai, fondement : action contre les constructeurs
En pratique les différentes questions (bien qu'elles ne soient pas fondamentalement nouvelles) ont des conséquences multiples et non négligeables en pratique, car :
- La levée des réserves présente une date plus tardive que celle de la réception de l’ouvrage,
- Les délais (avant ou après réception) pour engager la responsabilité du constructeur ne sont pas les mêmes,
- Si la responsabilité de droit commun est sanctionnée par la prescription de l'action, les garanties légales sont encadrées par un délai de forclusion.
Pour mémoire, seuls les délais de prescription peuvent être suspendus et interrompus. Les délais de forclusion étant fixes, ils ne peuvent être interrompus que par une action en justice.
Conseil en matière de réception et responsabilité des constructeurs
Compte tenu de la complexité des délais en droit de la construction, n’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne ou par téléphone avec votre Conseil habituel - qu'il soit avocat à RENNES (ou ailleurs) - pour faire le point sur votre situation juridique, bénéficier d'un accompagnement de qualité et apprécier ensemble l’opportunité des actions à mener pour sauvegarder vos droits et préserver vos délais.