Rupture du bail d’habitation à l’initiative du bailleur

Si le locataire a la possibilité de mettre fin à tout moment à son contrat, sans motif et moyennant le respect d’un préavis, cette faculté est très encadrée pour le bailleur.

Compte tenu du nombre de situations possibles pour le locataire et de leurs particularités propres, cet article n’abordera que les situations plus couramment rencontrées.

Cet article a donc pour vocation de vous proposer une première approche qui doit être complétée par une analyse personnelle et détaillée de votre situation juridique.

 

1.     Rupture prématurée du bail

1.1.    En cas d’accord amiable

Le contrat étant la Loi des parties, locataire et bailleur peuvent s’accorder mutuellement sur les termes et conditions de la rupture du bail.

Par prudence, il est préférable que leur accord soit matérialisé par un écrit signé et daté par chacune des parties au bail.

 

1.2.    En cas de faute du locataire 

Si le bailleur ne dispose pas de la faculté de rompre à tout moment le bail, il conserve cette possibilité en cas de non-respect des obligations contractuelles par le locataire. Il pourrait s'agir par exemple de créances impayées (loyers et charges locatives), d'un défaut d'assurance habitation, d'un manquement à l'usage paisible ou en cas de troubles de voisinage.

Une clause dite « résolutoire » est souvent stipulée en ce sens. Attention toutefois, car cette clause est strictement réglementée.

En pratique, alléguer ce motif implique la mise en œuvre d’une procédure judiciaire, souvent longue et sinueuse.

 

1.3.    En cas de décès du locataire 

Par principe, un bail d’habitation n’engage que les parties signataires. Le décès du locataire emporte donc l’anéantissement de plein droit du contrat.

Toutefois, le législateur est venu moduler ce principe en instaurant la possibilité d’un transfert du contrat de location (l’article 14 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989), sous conditions, à certaines personnes :

  • au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
  • au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

 

1.4. En cas abandon du domicile par le locataire 

Comme en cas de décès du locataire, si aucune personne ne remplit les conditions légales permettant d’obtenir la continuation du contrat à son bénéfice, le bail est résilié de plein droit (article 14 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989).

Ces personnes sont :

  • le conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
  • les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
  • le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

 

2.    Rupture du bail arrivé à son terme

2.1.    Motifs de congé

Le bailleur pourra délivrer à son locataire un congé pour les seuls motifs suivants : 

  • Pour habiter le logement loué,
  • Pour vendre le logement loué,
  • Pour motif légitime et sérieux.

Le motif allégué doit impérativement être mentionné dans le congé donné par le bailleur, à peine de nullité du congé.

Outre le respect d’un certain formalisme, la présence de mentions et particulières à chaque motif, le bailleur devra aussi respecter un délai de préavis de 6 mois.

Si le bailleur ne donne pas régulièrement congé à son locataire, dans les conditions de forme et de délai légaux, le contrat de location est alors reconduit tacitement ou renouvelé (article 10 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, alinéa 2).

Si le motif invoqué ne correspond pas à la réalité, le congé ne sera pas valide et le bailleur risque en outre de voire ses responsabilités civile et pénale engagées.

 

2.2.    Bail d’habitation à durée réduite

La loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 dispose à son article 11 que lorsqu’un « événement précis justifie que le bailleur  personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. »

La réalisation de l’événement entraîne pour le locataire la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation du bien loué, à condition notamment que le bailleur ait confirmé la réalisation de l’événement au moins 2 mois avant le terme du contrat.

 

Nota : Dans tous les cas, le bailleur doit être vigilant dans la mise en œuvre d’une procédure tendant à la rupture du bail, car sa régularité pourra être contrôlée par le juge en cas de contentieux.

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions, des remarques ou des suggestions. Je me tiens à votre disposition !