Vous avez réceptionné votre maison ou appartement, mais des réserves ont été émises… et le constructeur ne bouge pas. Que faire lorsque les travaux de levée de réserves traînent, voire sont totalement ignorés ?
Qu’est-ce qu’une réserve lors de la réception ?
À la réception des travaux, vous pouvez émettre des réserves : ce sont des défauts, malfaçons ou inachèvements constatés et notés sur le procès-verbal de réception. Le constructeur a l’obligation de les lever (article 1792-6 du Code civil), au titre de sa responsabilité classique en droit des contrats.
Cette étape n'est pas à négliger car tous les vices apparents qui n'ont pas été notés en réserve dans le procès-verbal de réception, seront considérés comme acceptés comme tels par le maître d'ouvrage. Il ne pourra donc pas ensuite contraindre l'entreprise concernée à les reprendre.
Précision utile, l'article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation dispose que "Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat."
Attention, le maître de l'ouvrage ne peut le faire que dans l'hypothèse où il n'était pas assisté, lors de la réception, par un professionnel habilité (expert, architecte, contrôleur technique, etc.) ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Quels sont les délais pour lever les réserves ?
En principe, le constructeur doit lever les réserves dans le délai convenu au procès-verbal (souvent 1 à 3 mois). En effet, il n'existe pas de délai imparti par la Loi.
Puisqu'il peut être difficile de faire revenir l'entreprise sur le chantier pour effectuer la levée des réserves, il est conseillé de stipuler qu'une retenue de garantie de 5 % sera appliquée (obligatoire dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle), jusqu'à la levée de toutes les réserves.
Attention toutefois, la durée initiale de cette retenue est d'un an. Ce qui signifie qu'à défaut d'avoir renouvelé cette retenue dans ce délai, le constructeur peut demander le paiement du solde du marché, réserves levées ou non. Dans le cadre de sa stratégie de recouvrement de ses factures impayées, il pourrait à ce titre utiliser la procédure d'injonction de payer pour parvenir à ses fins et ainsi éviter une procédure de première instance classique.
Que faire si le constructeur ne réagit pas ?
En premier lieu, il convient d'envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec AR à toutes les entreprises / artisans / intervenants du chantier concernés par les réserves à lever en enjoignant de lever leurs réserves sous 15 jours (à ajuster en fonction des réserves à lever), sous peine d'agir en justice.
En second lieu et en l'absence de réponse, il sera nécessaire de saisir le juge des référés pour ordonner l'exécution des travaux sous astreinte. Il est également possible de demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi.
Entretemps, il peut aussi être intéressant de tenter de trouver une solution par le biais d'une médiation.
Attention à la garantie de parfait achèvement
Pour rappel, au titre des garanties du constructeur, les entreprises sont tenues par la garantie de parfait achèvement pendant 1 an à compter de la réception (article 1792-6 du Code civil). Elle couvre tous les désordres survenus dans l'année qui suit la réception et qui font l'objet d'une saisine du juge dans ce délai.
Cette garantie ayant un champ d'application très large, il peut être utile de l'actionner en même temps que pour obtenir la condamnation judiciaire de lever les désordres réservés.
Attention, les douze mois passent vite !
Conseils pratiques lors de la réception
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Prenez le temps de faire le tour de l'ouvrage et de tout essayer (portes, verrous, volet, etc.) : Une réception ne peut pas se faire en 30 minutes.
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Il peut être opportun d'être assisté d'un expert lors de la réception (Attention : pour les CMI, faites-le intervenir dès le lendemain de la réception afin d'exploiter pleinement le délai de 8 jours)
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Ne signez jamais un PV de réception sans mentionner les désordres constatés.
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Fixez un délai précis pour la levée des réserves et des pénalités de retard.
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Documentez les manquements (photos, mails, expertises).
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Ne restez jamais passif : un constructeur qui ne réagit pas compte souvent sur votre lassitude.
Vous êtes dans ce cas ?
Si votre constructeur ne veut pas lever les réserves malgré vos relances, il est temps d’agir.
Compte tenu de la complexité des délais en droit de la construction, n’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne ou par téléphone avec votre Conseil habituel - qu'il soit avocat à RENNES (ou ailleurs) - pour faire le point sur votre situation juridique, bénéficier d'un accompagnement de qualité et apprécier ensemble l’opportunité des actions à mener pour sauvegarder vos droits et préserver vos délais.