Le bailleur qui doit faire des travaux dans le logement loué peut-il délivrer un congé à son locataire pour les réaliser sans sa présence ?
En matière de bail d’habitation, il convient de rappeler que le congé du bailleur à son locataire que dans des cas très précis, par référence à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Il s'agit des trois motifs légitimes de congé suivants :
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Congé pour reprise : Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche.
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Congé pour vente : Le bailleur met le bien en vente sans locataire, offrant un droit de préemption au locataire.
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Congé pour motif légitime et sérieux : loyers impayés, troubles de jouissance répétés, violences du locataire, etc.
Quel que soit le congé, le bailleur ne doit pas oublier qu'il doit justifier d'un certain nombre d'informations auprès de son locataire. Il n'est pas inutile d'être accompagné par un avocat à RENNES (ou ailleurs) et/ou un commissaire de justice (ex-huissier).
Validité d'un congé rénovation ?
Dans un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Bordeaux le 6 janvier 2025 (n° 22/05642), les juges ont dû répondre à la question de savoir si un congé pour rénovation pouvait valablement être délivré par le bailleur.
L'enjeu découlant de réponse découlait du fait que, dans l'hypothèse où la Cour d'appel considérait que le congé n'était pas valide, alors le bail se renouvelait pour trois nouvelles années.
Cela posait également la question de la décence du logement et incidemment celle du loyer associé.
Caractère sérieux du congé rénovation
En l'espèce, le bailleur a délivré un congé pour motif légitime et sérieux visant de lourds travaux de rénovation, en respectant le délai de préavis de 6 mois imposés au bailleur.
D'emblée la Cour d'appel confirme que ce motif est, sur le principe, légitime et sérieux.
Cependant, il faut ensuite apprécier si effectivement les travaux prévus sont "lourds" et qu'ils nécessitent d'être réalisés sans la présence du locataire.
Sur ce sujet, les juges ont considéré que "la réalité du projet de rénovation [...] est suffisamment établie par :
- la signature d'une proposition d'honoraires du cabinet Martin Géomètres-Experts le 2 avril 2021 pour la réalisation de plans d'intérieur [...] ;
- les plans réalisés par ces mêmes géomètres et transmis le 28 octobre 2021 pour la mission plan d'intérieur, dont le RDC, et de la façade de l'immeuble et la note d'honoraires y afférent du 22 septembre 2021 ;
- l'estimation complète du montant des travaux transmise concernant tous les appartements, dont celui du RDC, transmise le 19 novembre, soit quelques jours avant le congé délivré ;
- trois devis établis au nom du bailleur concernant les travaux du RDC, soit :
- le devis de l'entreprise ABRSO du 17 novembre 2021 concernant la rénovation du RDC, avec démolition de la faïence, des sanitaires et carrelages avec travaux de plâtres, plafonds acoustiques, faïence murale et carrelages, parquets et revêtements de peintures notamment dans l'appartement du RDC, pour un total de 90 386,04 euros,
- le devis de la sasu Ebe du 13 novembre 2021 pour la fourniture et pose de radiateurs dans le logement du RDC, d'un montant de 14 611,70 euros,
- le devis de la sarl Sangouard du 17 novembre 2021 concernant le remplacement de sanitaire et de production d'eau chaude pour le logement du RDC, d'un montant de 9 369,88 euros".
Les juges d'appel ajoutent que ces "devis entrepris pour l'essentiel entre le mois de septembre et le 17 novembre 2021, sont cohérents avec un congé délivré les 24 et 25 novembre suivant" et qu'il était en outre établi que des frais avaient déjà été engagés au jour de la notification du congé.
Il a également été relevé que l'objet que cette rénovation complète s'inscrivait dans une réflexion d'amélioration de la performance énergétique des appartements, du confort acoustique et la remise à niveau de la qualité esthétique des logements.
Caractère légitime du congé rénovation
Après avoir apprécié le caractère sérieux du congé du bailleur, les juges d'appel se sont aussi intéressés à la question de la "légitimité du motif de reprise, c'est à dire la question de la nécessité des travaux et de la nécessité de libérer les appartements durant leur réalisation".
En premier lieu, la Cour rappelle que "le propriétaire n'a pas à établir le caractère indispensable des travaux, la légitimité du motif reposant suffisamment en l'espèce sur la recherche d'une rénovation globale afin d'améliorer la rentabilité énergétique de l'immeuble ou l'acoustique des logements, dont les installations sont vieillissantes".
En second lieu, les juges ont souligné que "contrairement à ce que plaide le locataire, qu'il ne s'agissait pas uniquement de travaux de second oeuvre qui pouvaient être réalisés en leur présence", mais "de travaux d'envergure portant sur l'ensemble des appartements dont le RDC nécessitant dépose de tous les sanitaires, dont les appareils de production d'eau chaude sanitaire, de tous les radiateurs entraînant qui plus est d'importants travaux de démolition de l'ensemble des revêtements muraux dont les plâtres, faïences, carrelages et plafonds avec reprise ensuite de ces éléments et travaux de plâtrerie, ponçage, rebouchage et de peinture conséquents".
Ils ajoutent que "Ces travaux qui doivent être menés de concert sur tout l'immeuble ne peuvent l'être sur un laps de temps court et ne permettent en aucun cas le maintien des locataires dans les lieux en regard notamment de la poussière, du bruit et des risques pour la sécurité qu'ils généreront, nécessitant pour ce faire l'enlèvement de tous les meubles".
La Cour précise enfin que le fait que l'appartement du locataire soit apparemment en parfait état n'est pas de nature à remettre en cause la légitimité et le sérieux du motif de congé, dès lors que l'objet des travaux portait avant tout sur la consommation énergétique des radiateurs, la performance des appareils de production d'ECS, des robinets et sanitaires, ainsi que l'isolation acoustique des logements.
Concrètement, cela signifie que ce n'est pas parce que le logement loué est visuellement beau et bien entretenu, qu'il n'est pas une passoire énergétique !
Conseils pour délivrer congé légitime et sérieux d'un bail d'habitation
Cet arrêt rendu par la Cour d'Appel de Bordeaux vient rappeler la nécessité de "préparer le congé du bailleur" avant d'être délivré.
En effet, indépendamment des contraintes de forme pour lequel un bailleur aura tout intérêt à solliciter un commissaire de justice afin d'éviter tout désagrément, le bailleur doit aussi et surtout être en mesure de justifier le caractère réellement sérieux et légitime du congé.
On ne le dira jamais assez, la justice de Française est une bataille de preuves !
Selon l'article 9 du Code de procédure civile "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Et, en cas de congé frauduleux, le bailleur s'expose à devoir des dommages et intérêts à son locataire !
D'où la nécessité de prendre conseil auprès d'un avocat à RENNES (ou ailleurs) pour bénéficier d'un accompagnement de qualité et minimiser autant que possible les risques d'une remise en cause du congé délivré. A cette fin, n'hésitez pas à prendre un rendez-vous en ligne !