Lorsqu’un bailleur entend obtenir le paiement d’une somme d’argent, la procédure d'injonction de payer peut sembler tentante. Rapide, peu coûteuse, elle permet d’obtenir un titre exécutoire sans audience (ou presque).
Encore faut-il que la créance réponde aux exigences de l'article 1405 du Code de procédure civile, c'est-à-dire qu'elle soit de nature contractuelle, mais aussi qu'elle soit certaine et non sérieusement contestable.
Dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.501), la Cour de cassation a été interrogée sur le point de savoir si un bailleur pouvait y recourir pour obtenir le recouvrement des sommes destinées aux réparations locatives.
En effet, la question pouvait se poser car la prise en charge du montant des réparations locatives découlait du contrat et que leur montant pouvait être objectivé par des factures.
Une procédure d’injonction de payer contestée
Estimant qu'il incombait aux locataires des dégradations du bien loué, le bailleur a fait chiffrer les travaux comme cela doit être le cas en matière du droit du logement.
Il a ensuite mis en demeure ses locataires - mais aussi et surtout leur assurance souscrite pour garantir leurs obligations locatives - de régler une somme au titre desdites réparations.
Cette somme a effectivement été réglée par l'assurance des locataires. Selon le droit des contrats, l'assureur s'est trouvé subrogé dans les droits du bailleur.
L'assureur a alors sollicité une ordonnance d’injonction de payer contre ses assurés (les locataires), pour le montant des sommes qu'il a réglé au bailleur. Il indiquait pour cela que sa créance relevait bien d'une relation contractuelle et que son montant était déterminé par référence aux factures et au montant réglé.
Cependant les assurés (les locataires) ont fait opposition à cette injonction de payer en indiquant " que les demandes en réparation d'un préjudice sont irrecevables sur le fondement de la procédure d'injonction de payer dans la mesure où le montant de la créance n'est pas déterminé par la convention".
Le litige s'est donc cristallisé sur la nature de la somme réclamée : s'agissait-il d'une créance de nature contractuelle, suffisamment "en vertu des stipulations du contrat" pour permettre la mise en place d'une procédure d'injonction de payer ?
Cause contractuelle ou obligation de caractère statutaire déterminée par des stipulations du contrat
La Cour de cassation rappelle que seule une créance contractuelle peut justifier une procédure d'injonction de payer ; qu'en l’absence de clause fixant forfaitairement le montant de l’indemnité, la créance indemnitaire est alors soumise à l’appréciation du juge du fond.
Ainsi, il appartient au créancier (en l'espèce l'assureur, agissant en lieu et place du bailleur) de faire reconnaître le principe de sa créance et son montant par le juge du fond, selon une procédure de première instance classique.
En effet, la Cour de cassation a relevé que :
« Pour déclarer recevable la demande en paiement de la société Filhet Allard et Cie (l'assureur), le jugement retient que la créance a une cause contractuelle, étant née du contrat de bail, et que son montant est clairement déterminé et indiqué, tant dans la lettre adressée par l'agence mandataire des bailleurs aux locataires, que dans la quittance subrogative émise par la société Filhet Allard et Cie (l'assureur) »
Ce faisant, elle conclut que :
« En statuant ainsi, alors que la créance réclamée au titre de dégradations locatives n'est pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail » la procédure d'injonction de payer ne pouvait donc pas être mise en œuvre.
Ce raisonnement fait écho à une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui a déjà pu juger à l'occasion d'un arrêt rendu par sa chambre commerciale le 14 juin 1971 (n° 70-11.077) que :
« La demande en paiement des dommages-intérêts, faute d'invoquer une clause contractuelle les fixant ne pouvait être soumise à la procédure d’injonction de payer ».
Toutes les créances ne se prêtant pas à la procédure d’injonction de payer, il est donc nécessaire de vérifier que les conditions sont bien réunies, au risque de s'exposer à devoir prendre en charge les frais liés à la procédure en cas d'échec.
Comment obtenir le règlement des travaux de remise en état du logement loué ?
Tout d'abord, il est nécessaire de démontrer la réalité des dégradations. Pour cela, il faut comparer l'état du logement actuel avec l'état des lieux qui a été fait contradictoirement lors de l'entrée du locataire.
Ensuite, il faut ensuite faire chiffrer les travaux de reprise par une ou plusieurs entreprises avant d'adresser un courrier de mise en demeure au locataire, et le cas échéant à son garant.
A défaut d'accord, la mise en place d'une médiation ou d'une conciliation permet dans bien des cas de régler la situation. Attention, dans certain cas une tentative de résolution amiable est obligatoire avant la saisine du juge.
Si malgré ces démarches aucun accord n'est trouvé, alors il sera sans doute nécessaire de saisir le juge des contentieux de la protection d'une demande de paiement contre le locataire, et le cas échéant son garant.
Pour être accompagné tout au long d'une procédure de recouvrement et limiter ses impayés, il est souvent utile de pendre conseil auprès d'un avocat à RENNES (ou ailleurs), formé en droit des contrats, droit immobilier ainsi qu'en droit du logement et de la responsabilité civile.
N'hésitez pas à prendre un rendez-vous en ligne.