Le bail d’habitation est régi par la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi offre au locataire la possibilité de mettre fin à tout moment à son contrat, de manière unilatérale et sans qu’il ait à se justifier.
Perte d'emploi : un préavis réduit
A la différence de la rupture du contrat à l'initiative du bailleur, lorsqu'il veut quitter le logement qu'il loue, le locataire d'un logement non meublé doit en principe respecter un préavis de trois mois (articles 12 et 15 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989).
Par exception et dans certaines hypothèses limitativement énumérées, la Loi prévoit que la durée du préavis puisse être réduite à un mois, comme c’est le cas pour un logement meublé.
Tel est le cas du locataire qui perd son emploi.
Appréciation restrictive de la perte d'emploi du locataire par les juges
En effet, il ressort de la jurisprudence constante que la notion de « perte d’emploi » est appréciée de manière restrictive par les juges.
Pour pouvoir prétendre à ce délai est réduit, le locataire devra obligatoirement faire état du motif justifiant ce préavis d’un mois et en justifier au moment de la dénonciation de son congé au bailleur.
À défaut, le bailleur sera en droit de considérer que le contrat de location n’est pas résilié, sauf à respecter du délai de préavis légal. Durant ces trois mois, il pourra donc réclamer les loyers et charges de la location.
Tel est le rappel fait par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, notamment dans deux arrêts récents du 11 avril 2019 (n°18-14.256) et du 28 novembre 2019 (n°18-16.352).
Cette sanction peut toutefois être modulée par le fait que le locataire est en droit de donner son congé à tout moment de l’exécution du bail.
Par conséquent, un défaut de formalisme pourra être pallié par la délivrance d’un nouveau congé, cette fois-ci conforme aux exigences de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989.
Durée du préavis et mutation professionnelle
De la même manière que pour la perte d’emploi, la durée du préavis sera réduite à un mois. Il faudra également justifier de la réalité du nouvel emploi.
Attention, pour que la résiliation du bail à l’issue du délai d’un mois soit efficace, il est nécessaire que cette mutation professionnelle soit imposée au locataire. Les juges en font là aussi une appréciation très stricte.
Preuve de la mutation professionnelle par le locataire
La preuve la plus simple de la mutation professionnelle du locataire est la communication d’une attestation de l’employeur ou du nouveau contrat de travail avec la lettre de congé.
Cette lettre peut être adressée au propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre.
Pour que le locataire puisse bénéficier d’un préavis réduit, il est important qu’il le donne à un moment proche de sa mutation professionnelle.
Préavis du locataire et premier emploi
La signature du premier contrat de travail permet là encore au locataire de pouvoir bénéficier d’un délai de préavis réduit.
Il devra, comme pour la mutation professionnelle et la perte d’emploi, justifier de l’obtention de son premier emploi pour pouvoir rompre le bail de location au bout d’un mois.
Une fois encore, les juges font une stricte appréciation de la notion de premier emploi…attention aux jobs d’été et aux petits boulots étudiant !
En cas de difficultés, il peut être opportun de consulter un avocat à RENNES (ou ailleurs) en droit du logement afin d'envisager avec lui les risques et les solutions de négociation (au besoin par le biais d'une médiation). Cela peut éviter de longue discuter devant le Tribunal judiciaire.
Modèle de lettre : résiliation bail avec préavis réduit
Outre la précision de l’identité précise du locataire, il est important d’indiquer en objet la demande de résiliation avec préavis réduit.
Il n’est pas inutile de rappeler le logement loué (appartement ou maison, ainsi que son adresse exacte), outre la date à laquelle le contrat de bail a été signé.
Ensuite, il convient de préciser au propriétaire bailleur les raisons (premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi) qui justifient la demande de résiliation du bail avec un préavis réduit, avec l’article de la Loi correspondant, tout en joignant le justificatif correspondant.
Afin d’éviter toute discussion, il est prudent de préciser la date exacte à laquelle le locataire souhaite quitter le logement loué.
S’en suivront ensuite la prise de date pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés, puis la restitution du dépôt de garantie (au besoin par le biais de l'injonction de payer).
N’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne avec un avocat à RENNES (ou ailleurs) afin de bénéficier d'un accompagnement de qualité et être utilement conseillé sur les solutions qui sont possibles dans votre cas !